Ferienhausverwaltung Nord

Steuern sind nicht unbedingt ein beliebtes Thema, aber wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Ferienwohnung zu vermieten, werden Sie sich früher oder später mit diesem Thema auseinandersetzen müssen. Dieser Artikel fasst die wichtigsten Überlegungen, Vorschriften und möglichen Abzüge für Immobilieneigentümer und Investoren zusammen, die in die Vermietung von Ferienunterkünften involviert sind. Unabhängig davon, ob Sie bereits eine Immobilie besitzen oder sich lediglich für den deutschen Ferienhausmarkt interessieren, soll dieser kurze Leitfaden Licht in die Besteuerung von Ferienhausvermietungen in Deutschland bringen.

Es gibt grundsätzlich drei verschiedene Arten von Steuern, die Sie im Blick behalten sollten, wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Ferienwohnung zu vermieten. Die Einkommenssteuer dürfte obligatorisch sein, es sei denn, Ihre Einkünfte liegen unterhalb der Freibetragsgrenze. Die Frage, ob Sie sich um die Umsatzsteuer kümmern müssen, hängt von der Höhe des Umsatzes und davon ab, ob die Vermietung der Immobilie den Kriterien einer Ferienwohnung entspricht, wie in diesem Artikel erläutert wird. Falls Sie die Vermietung als Gewerbe betreiben, fallen auch Gewerbesteuern an. Informationen dazu finden Sie im weiteren Verlauf dieses Artikels.

Einkommenssteuer:

In Deutschland handelt es sich bei der Einkommenssteuer um einen progressiven Steuertarif. Dies bedeutet, dass der zu zahlende Steuersatz mit steigendem Einkommen ansteigt. Der Grundfreibetrag liegt für Ledige bei 10.908 Euro und für Verheiratete bei 21.816 Euro. Über diesen Betrag hinausgehend wird auf jedes zusätzliche Einkommen Steuer erhoben. Der Steuersatz beginnt bei 14 % und steigt auf bis zu 42 %, wenn Ledige ein Einkommen von 66.761 Euro und Verheiratete ein Einkommen von 133.520 Euro erreichen. Zudem gibt es eine Reichensteuer, die ab einem Einkommen von 277.826 Euro für Ledige und 555.652 Euro für Verheiratete greift. Diese Werte beziehen sich auf das jährliche Nettoeinkommen. Die Einkommenssteuer wird auf sämtliche Einkünfte erhoben, einschließlich Einkommen aus Lohnarbeit, selbständiger Arbeit, Kapitalvermögen oder Einkünften aus Vermietung.

Umsatzsteuer:

Als Vermieter einer Ferienwohnung profitieren Sie von steuerlichen Vorteilen, da ein ermäßigter Steuersatz von 7 % anfällt, nicht der übliche Umsatzsteuersatz von 19 %. Praktisch gesehen wird diese Steuer in der Regel vom Mieter getragen. Bei Vermietung der Ferienwohnung können Sie Vorsteuer für Ausgaben im direkten Zusammenhang mit der Ferienwohnung geltend machen, was besonders bei Renovierungs- oder Neubauprojekten vorteilhaft ist.

Eine Ausnahme bildet die Kleinunternehmerregelung: Wenn der Brutto-Umsatz unter 22.000 Euro liegt, entfällt die Umsatzsteuer in diesem Fall.

Gewerbesteuer:

Die Gewerbesteuer wird an die zuständige Gemeinde entrichtet. Hier gilt ein Freibetrag von 24.500 Euro, wobei Kapitalgesellschaften ausgenommen sind. Die Gemeinde erhebt die Gewerbesteuer auf den Gewinn aus der Vermietung der Ferienwohnung. Ob es sich überhaupt um ein Gewerbe handelt, wird vom Finanzamt anhand bestimmter Kriterien festgelegt.

Die Immobilie ist vollständig eingerichtet:

Die Ferienwohnung muss zu 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit vermietet werden. Die genauen Zeiten variieren je nach Region und können beim örtlichen Tourismusverband erfragt werden. In einer Region wie beispielsweise an der Ostsee kann von einer durchschnittlichen Vermietungszeit von etwa 20 Wochen ausgegangen werden, da in den Wintermonaten weniger Besucher zu erwarten sind.

Die Umgebung weist vermehrt Ferienwohnungen auf oder die Ferienwohnung befindet sich in einer Ferienanlage:

Kurz gesagt, der touristische Nutzen steht im Vordergrund.

Die Immobilienverwaltung obliegt einer Feriendienstorganisation:

Es findet keine Eigennutzung der Immobilie statt.

Häufige Mieterwechsel.

Die angebotenen Leistungen gehen über reine Vermietung hinaus.

Diese Kriterien müssen nicht zwingend alle erfüllt sein. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, einen Steuerberater oder eine andere Rechtsauskunft zu konsultieren. Einige Sachverhalte sind klar definiert, jedoch gibt es Grenzfälle, da eine eindeutige Definition fehlt.

Wie Sie durch Vermietung einer Ferienwohnung Steuervorteile nutzen können

Wenn die Absicht besteht, Gewinne zu erzielen, eröffnen sich steuerliche Vorteile, die durchaus großzügig ausfallen können. Besonders im Grenzbereich lohnt es sich finanziell, diese Möglichkeiten zu nutzen. Ein Beispiel hierfür ist die Möglichkeit, die Grundsteuer abzusetzen, die für selbst genutztes Wohneigentum nicht gilt, sondern ausschließlich Vermietern zugutekommt.

Voraussetzung: Gewinnerzielungsabsicht

Die Grundlage für das Absetzen der Kosten einer Ferienwohnung ist die Absicht, mit deren Vermietung Gewinne zu erzielen. Das Finanzamt kann einen möglichen Nachweis in Form einer Ertragsprognose für die nächsten 30 Jahre verlangen. Wenn diese Schätzungen zu einem Gewinn führen, interpretiert das Finanzamt dies als Gewinnerzielungsabsicht. Eine 75-prozentige Einhaltung der ortsüblichen Vermietungszeit ist ebenfalls vorteilhaft. Informationen zu den entsprechenden Zahlen erhalten Sie normalerweise vom örtlichen Tourismusverband. Diese Angaben sind besonders wichtig, wenn Sie die Ferienwohnung gelegentlich selbst nutzen. Ein eindeutiger Nachweis erfolgt durch einen Maklervertrag, der jedoch die Eigennutzung grundsätzlich ausschließt. Die steuerliche Absetzung von Werbungskosten ist nur möglich, wenn das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht anerkennt. Andernfalls wird Ihre Wohnung als Liebhaberei eingestuft, und eine Erstattung der Werbungskosten ist nicht möglich.

Steuerersparnisse durch Werbungskosten

Werbungskosten umfassen mehr als nur Zeitungsinserate oder andere Werbemittel, entgegen dem Namen. Das objektive Nettoprinzip, das die Nettoeinnahmen als Grundlage der Einkommensbesteuerung betrachtet, regelt die steuerliche Behandlung. Daher fallen unter Werbungskosten unter anderem:

• Vermittlungskosten, z. B. für Buchungsportale.
• Reisekosten für die Schlüsselübergabe.
• Abschreibungen (Haus, Möbel).
• Kosten für Reparaturen, Instandhaltung und Endreinigung.
• Regelmäßige Ausgaben wie Grundsteuer, Versicherungen.
• Nebenkosten wie Internet, Wasser, Heizung und Strom.
• Zinsbelastungen zugehöriger Kredite.

Gemäß § 9 des Einkommensteuergesetzes (EStG) fallen unter Werbungskosten alle "Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen".

Generell gilt: Kosten, die während der Eigennutzung anfallen, dürfen steuerlich nicht abgesetzt werden und müssen daher anteilig berücksichtigt werden. Dies bedeutet oft, dass Sie dem Finanzamt genaue Angaben zum Verhältnis zwischen Eigennutzung und Vermietung vorlegen müssen. Leerstandszeiten werden ausdrücklich als Vermietung gezählt, solange Sie nachweisen können, dass dies unbeabsichtigt geschieht.

Wichtige Hinweise für Investoren

Wenn Sie noch kein Immobilienbesitzer sind, aber in den Ferienhausmarkt einsteigen möchten, sollten Sie sich mit einer weiteren Steuerart befassen – der Grunderwerbsteuer. Diese können Sie absetzen, wenn Sie die Immobilie erwerben, um Einkünfte zu erzielen. Dies kann entweder über den Posten der Werbungskosten oder als Abschreibung für Abnutzung innerhalb der Anschaffungskosten geschehen. Die Abschreibung ist nur für die Immobilien selbst möglich, nicht für das Grundstück. Auch Kosten für Renovierungen und andere Ausgaben im direkten Zusammenhang mit der Immobilie fallen darunter. Die Abschreibungsdauer stimmt mit der Dauer der Kostendeckung überein.

Fazit



Besonders zu Beginn ist es ratsam, bei Unsicherheiten fachlichen Rat einzuholen. Das Steuersystem ist weder intuitiv noch einfach zu verstehen. Im schlimmsten Fall können erhebliche Mehrkosten und unerwartete Zahlungsforderungen entstehen, und gleichzeitig könnten sich Chancen ergeben, mit steuerlichen Vorteilen erhebliche Geldbeträge zu sparen.